A．購入はできますが、境界を確認しないまま契約・決済するのはおすすめできません。
境界杭がないと、購入する土地の正確な範囲が分からず、面積不足、隣地との越境、建物配置、塀・排水設備などでトラブルになる可能性があります。
原則として、売主に境界を明示してもらい、必要なら土地家屋調査士による確定測量を行ってから引渡しを受けるのが安全です。
境界杭がない主な理由
- 古い杭が土に埋まっている
- 道路工事や造成で撤去された
- ブロック塀の下に隠れている
- 木杭が腐食してなくなった
- 過去に正式な測量をしていない
- 公図と現況が一致していない
- 相続や分筆後に杭を復元していない
- 隣接者間で境界の認識が異なる
杭が見つからなくても、地積測量図や座標データから復元できる場合があります。
境界杭がないと何が問題になりますか？
| 問題 | 家づくりへの影響 |
|---|---|
| 敷地面積が不明 | 建ぺい率・容積率を正しく計算できない |
| 間口が不明 | 接道2mを満たすか判断できない |
| 境界位置が不明 | 建物や外壁後退の位置を決められない |
| 塀の所有が不明 | 解体・改修を勝手に進められない |
| 越境物がある | 軒・樹木・配管などの整理が必要 |
| 道路境界が不明 | セットバック面積を確定できない |
| 排水管の位置が不明 | 隣地通過や越境配管の可能性がある |
| 面積が不足する | 希望する平屋・駐車場が収まらない |
特に宮崎で平屋と駐車場3台を計画する場合、境界が数十cm違うだけでも、建物・カーポート・車の出入りに影響することがあります。
公図だけでは境界を確定できませんか？
公図だけで現地の境界を確定できるとは限りません。
調査では次の資料を総合して境界を確認します。
- 公図
- 登記事項証明書
- 地積測量図
- 地籍調査成果
- 過去の境界確認書
- 道路・水路の境界資料
- 古い杭や塀などの現況
- 隣接所有者の立会い・確認
- 測量座標
法務省は、境界標の設置が境界トラブルの防止に役立つと案内しています。法務省「土地の境界トラブル防止」
「筆界」と「所有権界」の違い
土地の境界には、大きく2つの考え方があります。
| 種類 | 意味 |
|---|---|
| 筆界 | 土地が登記された際に定められた公法上の境界 |
| 所有権界 | 当事者間で認識している所有権の及ぶ範囲 |
通常は一致しますが、過去の売買、塀の設置、時効取得などにより、異なる場合があります。法務省「筆界と所有権界」
土地家屋調査士の測量だけで所有権紛争まで自動的に解決できるわけではありません。争いがある場合は、弁護士や法務局への相談が必要です。
どのような測量を行いますか？
現況測量
現在の塀、建物、道路などを測り、敷地の形状や面積を把握します。設計の参考にはなりますが、隣接者の確認を得た正式な境界確定とは異なります。
境界標の復元
過去の地積測量図や座標があり、境界位置が明確な場合に杭を復元します。隣接者への説明や立会いが必要になることがあります。
確定測量
法務局や役所の資料を調査し、隣接所有者、道路・水路管理者などの立会いを受け、境界確認書を作成して境界標を設置します。
住宅用地の購入では、最も安心できる方法です。
測量費用と期間の目安
| 手続き | 費用の概算 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| 現況測量 | 約10万～30万円 | 数週間 |
| 杭の復元 | 約5万～20万円 | 数週間～1か月 |
| 一般的な確定測量 | 約35万～80万円 | 約1～3か月 |
| 公有地境界・複雑な土地 | 80万～100万円以上の場合もある | 3か月以上 |
| 境界争い・所有者不明 | 個別見積り | 半年以上の場合もある |
土地の広さ、筆数、隣接者数、道路・水路との境界、資料の有無によって変わります。
売主と買主のどちらが測量費を負担しますか？
法律上、すべての売買で売主が必ず確定測量を行うとは限りません。契約内容によって決まります。
買主としては、次の条件を求めると安心です。
- 売主が境界を明示する
- 売主負担で確定測量する
- すべての境界点に杭を設置する
- 境界確認書と確定測量図を引き渡す
- 隣地・道路・水路との境界を確認する
- 越境物の取扱いを決める
土地価格が安い代わりに買主負担で測量する契約もあります。その場合は、測量費と境界不成立のリスクを土地価格へ反映させる必要があります。
越境が見つかった場合
測量によって次のような越境が見つかることがあります。
- 隣家の屋根・軒
- ブロック塀・基礎
- 雨どい
- 樹木・根
- 給排水管
- 浄化槽・排水設備
- 電線・支線
すぐに撤去できない場合は、越境確認書を作成し、将来の建替え・改修時に解消すること、所有者が変わっても承継することなどを明記します。
ただし、越境によって希望する建物が建てられない場合は、購入を再検討すべきです。
契約書に入れたい条件
- 売主が境界を明示すること
- 決済までに確定測量を完了すること
- 境界標を設置・復元すること
- 確定面積と登記面積の差をどう扱うか
- 越境物を撤去または書面化すること
- 測量費を誰が負担するか
- 隣接者の承諾を得られない場合の対応
- 境界確定できない場合は白紙解除できること
- 手付金を返還すること
「現況有姿」「公簿売買」「境界非明示」と書かれた契約では、買主が境界リスクを負う内容になっていないか慎重に確認しましょう。
隣人が境界確認に応じない場合
隣接者が立会いを拒否する、境界位置について意見が一致しない場合は、次の方法を検討します。
- 土地家屋調査士による追加調査・協議
- 土地家屋調査士会の境界問題相談
- 法務局の筆界特定制度
- 裁判外紛争解決手続
- 境界確定訴訟
筆界特定制度は、法務局の筆界特定登記官が資料や専門家の意見を踏まえ、現地の筆界を特定する制度です。新しい境界を作る制度ではありません。法務省「筆界特定制度」
こうした状態の土地は、解決時期を予測しにくいため、確定前の購入には慎重な判断が必要です。
まとめ
境界杭が見つからない土地でも、資料や測量によって境界を確定できれば購入できます。しかし、杭がないまま決済すると、面積不足、接道、越境、外構工事などの問題を買主が引き継ぐ可能性があります。
購入前に土地家屋調査士へ調査を依頼し、原則として売主による境界明示・確定測量・境界杭の設置を完了してから決済することをおすすめします。
