A. 判断能力が十分あるうちに将来へ備えるなら「任意後見」、すでに判断能力が低下しているなら「法定後見」が基本です。

ただし、建替えをする人に十分な判断能力があり、自分で契約できる状態なら、建替えのために必ず後見制度を利用する必要はありません。

なお、正式な名称は「法廷後見」ではなく「法定後見」です。

任意後見と法定後見の違い

成年後見制度には法定後見と任意後見があり、法定後見は本人の判断能力に応じて「補助・保佐・後見」に分かれます。法務省「成年後見制度について」

任意後見とはどのような制度ですか？

任意後見は、ご本人に十分な判断能力があるうちに、将来判断能力が低下した場合に備えて、次の内容を決めておく制度です。

• 誰に任意後見人になってもらうか
• 預貯金をどのように管理するか
• 介護・医療・施設契約をどうするか
• 土地や建物をどのように管理するか
• 修繕・建替え・解体を代理できるか
• 住宅ローンや抵当権設定を扱えるか

任意後見契約は、必ず公正証書で作成します。家族間で委任状を書くだけでは、任意後見契約にはなりません。

また、公正証書を作っただけでは任意後見人の代理権は始まりません。ご本人の判断能力が低下した後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時から効力が生じます。法務省「任意後見制度について」

任意後見のメリット

• 信頼できる配偶者や子、専門家を本人が選べる
• 建替えや不動産管理に必要な代理権を事前に決められる
• 本人の住まい方や介護方針を契約書へ反映できる
• 家族が勝手に財産を動かすリスクを抑えられる

任意後見の注意点

• ご本人に契約内容を理解できる判断能力が必要
• 任意後見監督人への継続的な報酬が発生することがある
• 契約書に記載していない行為は代理できない
• 任意後見人には、本人が行った不利益な契約を当然に取り消す権限がない
• 契約後すぐに代理権が始まるわけではない

法定後見とはどのような制度ですか？

法定後見は、ご本人の判断能力がすでに低下している場合に、家庭裁判所へ申し立てて支援者を選任してもらう制度です。

判断能力の程度によって、次の3種類があります。

どの類型になるかは、病名だけではなく、医師の診断書や本人情報シート、面談などを基に家庭裁判所が判断します。裁判所「成年後見制度の概要」

法定後見のメリット

• 判断能力が低下した後でも利用できる
• 本人の預貯金や不動産を法的に管理できる
• 不利益な契約を取り消せる場合がある
• 家庭裁判所の監督により本人の財産を守りやすい

法定後見の注意点

• 後見人候補を希望しても、その人が選任されるとは限らない
• 弁護士や司法書士などの専門職が選任されることがある
• 本人の財産を家族のために使うことは原則としてできない
• 建替えが家族に便利でも、本人の利益にならなければ認められにくい
• 建替えが終わっても、原則として後見制度は終了しない
• 専門職後見人の報酬が継続的に発生する場合がある

建替え前なら、どちらを選ぶべきですか？

1．現在、十分な判断能力がある場合

すぐに建て替えるのであれば、ご本人が自分で設計・請負・融資契約を行えます。現時点の建替え契約のために、任意後見を発効させる必要はありません。

一方、工事中や将来の判断能力低下に備えるなら、任意後見契約を検討できます。

任意後見契約書には、次の権限を具体的に入れておくことが重要です。

• 建築工事・解体工事の契約、変更、解除
• 設計監理契約
• 工事代金の支払い
• 追加・変更工事への対応
• 仮住まいの賃貸借契約
• 不動産登記
• 火災保険・地震保険
• 住宅ローンと抵当権設定
• 修繕・売却・賃貸
• 介護サービス・施設入所契約

「財産管理を任せる」という抽象的な記載では、建替え契約に利用できない可能性があります。

2．認知症の診断はあるが、会話や判断ができる場合

認知症という病名だけで任意後見契約ができないとは限りません。

ご本人が次の内容を理解できるかを確認します。

• 任意後見人に誰を選ぶか
• どのような権限を与えるか
• 自分の財産がどのように管理されるか
• 任意後見監督人が選任されること
• 報酬や費用がかかること

最終的に、公証人が本人の意思と判断能力を確認します。判断能力に疑問がある場合は、主治医の診断書や司法書士・弁護士の助言を受けてください。

任意後見契約を急いで締結しても、契約時に必要な判断能力がなかったと判断されれば、後から有効性を争われる可能性があります。

3．すでに建替え契約を理解することが難しい場合

この状態では、新たな任意後見契約を結ぶことは困難です。家庭裁判所へ法定後見、保佐または補助を申し立てることを検討します。

特に、本人名義の土地・建物・預貯金が建替えに関係する場合は、家族が代わりに署名するのではなく、法的な代理権を整える必要があります。

任意後見契約を結べば、すぐ建替えを代理できますか？

原則として、できません。

任意後見契約は将来の判断能力低下に備える制度で、任意後見監督人が選任されるまでは任意後見人の代理権が発生しません。

ご本人の判断能力が十分ありながら、建替え実務の一部を家族へ任せたい場合は、任意後見とは別に通常の委任契約や財産管理等委任契約を組み合わせる方法があります。

ただし、住宅ローン、抵当権設定、本人確認が必要な手続きは、代理が制限されたり本人の意思確認を求められたりします。金融機関や司法書士にも事前確認が必要です。

どちらを利用しても、自由に自宅を解体できますか？

任意後見人または法定後見人が選任されていても、本人の居住用不動産を自由に処分できるわけではありません。

次の行為には、原則として家庭裁判所の事前許可が必要です。

• 自宅の解体
• 自宅の売却
• 土地・建物への抵当権設定
• 自宅の賃貸
• 賃貸借契約の解除

許可を得ずに本人の居住用不動産を処分すると、無効になる可能性があります。任意後見契約書に「自宅を解体できる」と書いてあっても、家庭裁判所の許可が不要になるわけではありません。

建替えでは任意後見契約に何を記載しますか？

建替え前に任意後見契約を作る場合、代理権だけでなく、ご本人の希望も別紙などで具体的に残しておきましょう。

• 今の土地で住み続けたい
• 平屋・段差ゼロにしたい
• 建築費の上限はいくらか
• 老後資金を最低いくら残したいか
• 住宅ローンを利用するか
• 自宅をローン担保にしてよいか
• 工事中はどこで暮らすか
• 介護状態が悪化した場合は工事を続けるか
• 新居に戻れない場合、売却・賃貸するか
• 配偶者や子どもとの共有名義にするか

本人の希望が明確に記録されていると、判断能力低下後に建替えの必要性を説明しやすくなります。

建替え前の判断フロー

本人が建替え契約を十分理解できる

→ 本人が契約
→ 将来に備えるなら任意後見契約を検討

少し判断能力が低下しているが、任意後見契約を理解できる

→ 主治医・公証人・司法書士等へ相談
→ 契約能力が確認できれば任意後見を検討

すでに契約内容を理解することが難しい

→ 任意後見の新規契約は困難
→ 法定後見・保佐・補助を検討

すでに任意後見契約がある

→ 契約内容を確認
→ 判断能力低下後、任意後見監督人の選任を申し立てる

宮崎県での相談先

建替え前に次の専門家が連携すると安心です。

• 主治医：現在の判断能力についての医学的確認
• 公証役場：任意後見契約の公正証書
• 司法書士・弁護士：代理権、登記、後見申立て
• 地域包括支援センター：生活・介護面の相談
• 宮崎家庭裁判所：法定後見、任意後見監督人、居住用不動産処分許可
• 建築会社：見積り、契約書案、バリアフリー計画
• 金融機関：本人確認、住宅ローン、担保条件

まとめ

建替え前にどちらを選ぶかは、次のように考えると分かりやすくなります。

• 判断能力が十分ある
  本人が建替え契約を行い、将来への備えとして任意後見を検討する
• すでに判断能力が低下している
  家庭裁判所へ法定後見・保佐・補助を申し立てる
• 認知症と診断されたが判断能力が残っている
  病名だけで決めず、主治医・公証人・専門家と契約能力を確認する

建替えのためだけに後見制度を選ぶのではなく、建替え後の財産管理、介護、生活費、配偶者の居住まで含めて選択することが大切です。