結論
はい。古い家を解体して自宅を建て替える場合、税制上は原則として「新築住宅の建築」として扱われ、要件を満たせば新築住宅と同様に住宅ローン控除を受けられます。
また、住宅ローン控除そのものに年齢の上限はありません。シニアや年金受給者でも対象になります。ただし、次の2点は別々に考える必要があります。
- 住宅ローンの審査に通るか
- 納めている所得税・住民税から実際にいくら控除できるか
2026年入居の場合の住宅ローン控除
控除率は、年末時点の対象ローン残高の0.7％です。新築住宅の控除期間は原則13年間ですが、住宅の省エネ性能によって借入限度額が変わります。
| 新築住宅の性能 | 一般世帯の借入限度額 | 控除期間 | 年間控除額の理論上限 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 4,500万円 | 13年 | 31万5,000円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 13年 | 24万5,000円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 13年 | 14万円 |
| その他の新築住宅 | 原則対象外 | ― | ― |
2026年の建替えでは、省エネ基準を満たしていることが非常に重要です。完成後に慌てないよう、設計段階で「住宅ローン控除に必要な性能証明書を取得したい」と施工会社へ伝えてください。制度の詳細は、国土交通省の住宅ローン減税Q&Aで確認できます。
※表の金額は控除対象となるローン残高の上限であり、実際に必ずその金額が戻るわけではありません。
建替えで控除を受ける主な条件
一般的には、次の条件を満たす必要があります。
- 自分が住むための住宅である
- 新築・完成から6か月以内に入居する
- 原則として、その年の12月31日まで住み続けている
- 床面積が原則50平方メートル以上ある
- 床面積の2分の1以上を居住用に使う
- 合計所得金額が2,000万円以下である
- 住宅ローンの返済期間が10年以上ある
- 金融機関など所定の借入先から借りている
- 住宅の省エネ性能を証明できる
床面積40平方メートル以上50平方メートル未満でも、所得要件などを満たせば対象になる場合があります。コンパクトな平屋を希望するシニアは、設計前に確認しておきましょう。詳しい基本要件は国税庁「マイホームを持ったとき」に掲載されています。
シニアでも住宅ローン控除は受けられますか？
年齢だけを理由に、住宅ローン控除の対象外になることはありません。70代でも、対象となるローンを利用し、所得税などを納め、住宅と入居の要件を満たしていれば申請できます。
ただし、住宅ローン審査には金融機関ごとに次のような基準があります。
- 申込時年齢と完済時年齢
- 年金・給与・事業などの継続収入
- 返済負担率
- 健康状態と団体信用生命保険
- 建物・土地の担保評価
- 既存ローンやカードローンの残高
例えば【フラット35】は、原則として申込時70歳未満という年齢条件がありますが、親子リレー返済などの例外があります。住宅ローン控除に年齢制限がないことと、ローン審査に年齢条件があることを混同しないようにしましょう。
年金収入だけの場合は控除を使い切れないことも
住宅ローン控除は、補助金のように控除額がそのまま現金で支給される制度ではありません。原則として、その年に納める所得税と一定範囲の翌年度住民税から差し引く制度です。
例えば、年末の対象ローン残高が1,500万円なら、計算上の控除額は次のようになります。
1,500万円×0.7％＝年間10万5,000円
しかし、差し引ける所得税・住民税が合計4万円程度なら、10万5,000円をすべて使えるとは限りません。特に次の場合は注意が必要です。
- 公的年金の控除などにより所得税が少ない
- 退職後に収入が大きく減る
- 医療費控除など、ほかの所得控除も利用する
- 返済期間中に非課税世帯になる可能性がある
「最大控除額」ではなく、ご自身の所得税・住民税に基づく「実際に使える控除額」で返済計画を立てることが大切です。
解体費や仮住まい費用も控除対象になりますか？
建替えにかかるすべての費用が、そのまま住宅ローン控除の対象になるわけではありません。
特に次の費用は、借入契約や税務上の扱いを個別に確認する必要があります。
- 既存住宅の解体費
- 仮住まい費用
- 引っ越し費用
- 家具・家電の購入費
- 短期間のつなぎ融資
- 外構工事
- 地盤改良や浄化槽工事
返済期間10年未満のつなぎ融資は、通常、それ自体では住宅ローン控除の要件を満たしません。完成時に実行される住宅ローンが控除対象になるかを金融機関に確認してください。
申請方法
建替え後、最初に住宅ローン控除を受ける年は確定申告が必要です。
主な書類は次のとおりです。
- 住宅ローン控除の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 建物・土地の登記事項証明書
- 建築工事請負契約書の写し
- 省エネ性能や長期優良住宅などの証明書
- 補助金を受給した場合は、その金額を証明する書類
年金受給者など、勤務先で年末調整を受けない人は、2年目以降も確定申告で手続きすることになります。
宮崎県で建て替える場合の注意点
宮崎県で建替えを計画する場合、住宅ローン控除に加えて、国・県・市町村の省エネ、耐震、浄化槽、移住・定住などの補助制度を利用できる可能性があります。
ただし、補助金を受け取った場合、その金額を住宅の取得対価から差し引いて住宅ローン控除を計算することがあります。また、工事契約前の申請が必要な制度も少なくありません。
建築予定地の市町村、施工会社、金融機関、税務署へ、次の順番で確認すると安心です。
- 利用できる補助金を工事契約前に確認する
- 住宅ローン控除に必要な省エネ性能を設計へ反映する
- 補助金と住宅ローン控除を併用できるか確認する
- 入居後、住所地を管轄する税務署で確定申告する
まとめ
建替えでも、要件を満たせば新築住宅と同様に住宅ローン控除を受けられます。シニアにも年齢による除外はありません。
ただし、2026年の新築住宅は省エネ性能が重要であり、さらに年金収入のみの場合は、税額が少なく控除を十分に使えない可能性があります。「借りられる金額」ではなく、「無理なく返せる金額」と「実際に戻る税額」の両方を確認して建替え計画を立てましょう。
