結論

はい。親や祖父母から子・孫が建替え資金の贈与を受け、新しく建てる住宅を子・孫本人の名義にする場合は、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」を利用できる可能性があります。

2026年12月31日までの贈与について、非課税限度額は次のとおりです。

ただし、「親名義の家を親名義のまま建て替え、子が資金だけ提供する」という形では、この特例を利用できません。贈与を受けた子が、建替え後の住宅を所有することが重要です。国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

建替えで適用できる代表的なケース

最も重要なのは建物の名義です

この特例を受けるためには、贈与を受けた子が、建替え後の住宅を所有しなければなりません。共有持分を取得する方法でも構いません。

例えば、次の建替えを考えてみます。

• 親から子への贈与：1,000万円
• 子の住宅ローン：1,500万円
• 親の自己資金：500万円
• 建物総額：3,000万円

この場合、資金負担に応じて親子の共有持分を設定する必要があります。資金負担と登記持分が合っていないと、親から子、または子から親への別の贈与と判断される可能性があります。

親子で資金を出す場合は、建築請負契約を結ぶ前に「誰がいくら負担し、建物を何割ずつ所有するか」を決めておきましょう。

親の土地に子名義の家を建てても使えますか？

親名義の土地に、贈与を受けた子が自分名義の住宅を建てる場合でも、非課税制度を利用できる可能性があります。

土地を親から借りて、地代を支払わずに子が住宅を建てる形は、一般的に「使用貸借」と呼ばれます。

ただし、次の点を整理する必要があります。

• 土地は親名義のままか
• 建物は子名義または親子共有名義か
• 親と子のどちらが建築費を負担するか
• 親も新居に同居するか
• 将来の相続時に土地を誰が取得するか
• 住宅ローンの担保に親の土地を提供できるか

贈与税の非課税制度上、土地まで必ず子名義にする必要はありません。ただし、住宅ローンでは、親が土地の担保提供者になることを求められる場合があります。

子が満たす主な条件

贈与を受ける子・孫は、原則として次の条件をすべて満たす必要があります。

• 贈与者の直系卑属である
• 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
• 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下
• 床面積40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額1,000万円以下
• 日本国内にある住宅である
• 床面積が40㎡以上240㎡以下
• 床面積の2分の1以上を自分の居住用に使う
• 贈与資金の全額を住宅の新築等に使う
• 建替え後の住宅を所有する
• 一定の期限までに新築・入居する
• 原則として過去に同制度を利用していない

配偶者の親、つまり義父母から受けた贈与は、原則として対象になりません。養子縁組をしている場合などは別途判断されます。

1,000万円の非課税枠を使える住宅性能

新築する住宅が、次のいずれかの性能を満たし、住宅性能証明書などで証明できる場合は、「省エネ等住宅」として最高1,000万円の非課税枠を利用できます。

• 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
• 耐震等級2以上
• 免震建築物
• 高齢者等配慮対策等級3以上

すべてを満たす必要はなく、いずれかの基準に該当し、所定の証明書を取得することが基本です。

ただし、住宅ローン控除や補助金も利用する場合は、制度ごとに必要な省エネ基準が異なることがあります。設計段階で施工会社へ、次のように伝えておくと安心です。

「住宅取得等資金の贈与税非課税を利用するため、省エネ等住宅の証明書を取得したい」

完成後では証明書の取得が難しくなることがあります。

贈与と工事の期限に注意

2026年中に贈与を受けた場合は、原則として次のスケジュールが必要です。

1. 2026年12月31日までに親から子へ資金を贈与
2. 2027年3月15日までに贈与資金の全額を住宅の新築費用に充当
3. 2027年3月15日までに入居するか、完成後すぐ入居することが確実な状態にする
4. 2027年2月1日から3月15日までに贈与税を申告
5. 遅くとも2027年12月31日までに入居

翌年12月31日までに入居できない場合は、原則として特例を受けられず、修正申告が必要になる可能性があります。

建替えでは、解体、地盤調査、建築確認、工事の遅延などが起きやすいため、贈与を受ける時期を早めすぎないことが大切です。

非課税でも贈与税の申告は必要ですか？

必要です。

贈与額が非課税枠以内で、納める贈与税が0円でも、期限内に贈与税の申告をしなければ原則として特例を受けられません。

主な必要書類は次のとおりです。

• 贈与税申告書
• 戸籍謄本など
• 建築工事請負契約書の写し
• 建物の登記事項証明書など
• 住宅性能証明書等
• 源泉徴収票など所得を確認できる資料
• 贈与資金の振込記録
• 建築会社へ支払ったことが分かる領収書・通帳

現金の手渡しは資金の流れを証明しにくいため、親名義の口座から子名義の口座へ振り込み、そこから建築会社へ支払う方法が安全です。

110万円の基礎控除も一緒に使えますか？

暦年課税を選択する場合は、住宅取得等資金の非課税枠に加えて、年間110万円の基礎控除を利用できる場合があります。

例えば、省エネ等住宅なら、条件を満たすことで次のような組み合わせが考えられます。

住宅取得等資金の非課税1,000万円＋暦年課税の基礎控除110万円

ただし、同じ年に住宅資金以外の贈与があれば、その金額も110万円の判定に含まれます。

また、相続開始前の贈与を相続財産へ加算する制度との関係や、相続時精算課税を選択するかどうかも考える必要があります。贈与額が大きい場合は、贈与税だけでなく将来の相続税まで含めて比較しましょう。

解体費や仮住まい費用にも使えますか？

非課税制度の対象は、原則として住宅の新築・取得・一定の増改築等の対価に充てた資金です。

次の費用は対象外になる可能性があります。

• 既存住宅の解体費
• 仮住まいの家賃
• 引っ越し費用
• 家具・家電
• 登記費用
• 住宅ローンの返済
• 建築と直接関係しない外構費

贈与された資金は、できるだけ建築工事請負契約に基づく本体工事代金へ充て、解体費などは自己資金から支払うように区分すると分かりやすくなります。

住宅ローン控除と併用できますか？

併用は可能です。ただし、同じ住宅費について二重に控除を受けることはできません。

住宅ローン控除の計算では、住宅の取得対価から住宅取得等資金の非課税特例を利用した贈与額を差し引きます。

例えば、次のケースを考えます。

• 建築費：3,000万円
• 親からの非課税贈与：1,000万円
• 住宅ローン：2,500万円

住宅ローン残高が2,500万円あっても、住宅ローン控除の計算上は、原則として次の金額が一つの上限になります。

3,000万円－1,000万円＝2,000万円

贈与額を差し引かず住宅ローン控除を申告すると、控除額の計算誤りになる可能性があります。

シニアの親が贈与するときの注意点

親が老後資金を大きく減らしてまで贈与するのはおすすめできません。建替え資金を贈与する前に、親自身について次の金額を残せるか確認しましょう。

• 毎月の生活費
• 医療・介護の予備費
• 住宅の修繕費
• 車の買替え費用
• 施設入居の可能性
• 葬儀・相続手続きの費用
• 今後10～20年間の現金残高

「非課税だから贈与する」のではなく、「贈与後も親の生活資金が不足しないか」を先に確認することが大切です。

宮崎県での建替え時に確認したいこと

宮崎県では、親の広い土地に子世帯が家を建てたり、親子同居住宅へ建て替えたりするケースがあります。

その場合は、契約前に次の5点を整理しましょう。

1. 土地の所有者
2. 建替え後の建物所有者と持分
3. 親・子それぞれの資金負担額
4. 贈与資金を支払う時期
5. 住宅性能証明書の取得方法

土地が親名義、建物が子名義の場合は、贈与税の非課税だけでなく、住宅ローンの担保設定や将来の土地相続まで含めて計画する必要があります。

まとめ

親から子への住宅取得等資金の生前贈与は、建替え費用にも利用できます。2026年中の贈与なら、省エネ等住宅は最高1,000万円、それ以外の住宅は最高500万円が非課税です。

ただし、重要な条件は次の4点です。

• 贈与を受けた子が新居を所有する
• 資金負担と登記持分を合わせる
• 翌年3月15日までに資金を使って申告する
• 新築・入居期限と性能証明書を確認する

親名義の土地に建てる場合や親子共有名義にする場合は、建築契約前に税理士・司法書士・金融機関・施工会社で名義と資金の流れを確認することをおすすめします。