- Q 建替えによって固定資産税の「新築住宅の減額特例」はいつまで適用されるの？
-
A
建替えて新築した住宅も、一定の要件を満たせば「新築住宅の固定資産税の減額特例」の対象になります。 減額される期間は、住宅の種類によって異なります。 住宅の種類 減額期間 減額内容 一般的な戸建住宅 3年間 建物の固定資産税が1/2 3階建て…
- Q Q．「認定低炭素住宅」の税制優遇は、シニアの建替えにもメリットがありますか？
-
A
A．シニアでも利用できます。ただし、メリットが大きくなるのは、住宅ローンを利用し、所得税・住民税を一定額納めている人です。 年金収入のみで所得税が少ない人や、退職金で現金建築する人は、計算上の控除額を十分に使い切れない場合があります。 また…
- Q Q．建替えと同時に生前贈与を行って税負担を抑えたいのですが、どのような点に注意すればよいでしょうか？
-
A
A．建替え時の生前贈与では、土地そのものを贈与するより、住宅の建築資金を現金で贈与した方が、非課税制度を利用しやすい場合があります。 ただし、贈与する財産、時期、建築費の負担割合、建物の登記持分を間違えると、非課税制度を使えなかったり、思わ…
- Q シニアの建替えに伴う「不動産取得税」の計算方法と軽減措置の申請手続き
-
A
シニアの建替えでも、新築住宅を取得した場合は不動産取得税が課税されることがあります。ただし、多くのケースでは軽減措置を利用できるため、実際の税負担は大きく抑えられます。 不動産取得税とは？ 不動産取得税は、 土地 建物 を取得したときに一度…
- Q 建替えでも住宅ローン控除は受けられますか？シニアでも対象になりますか？
-
A
結論 はい。古い家を解体して自宅を建て替える場合、税制上は原則として「新築住宅の建築」として扱われ、要件を満たせば新築住宅と同様に住宅ローン控除を受けられます。 また、住宅ローン控除そのものに年齢の上限はありません。シニアや年金受給者でも対…
- Q Q．「小規模宅地等の特例」とは何ですか？建替えのために土地を処分する場合、有利になりますか？
-
A
A．「小規模宅地等の特例」は、亡くなった方が住んでいた土地などを相続したとき、一定の要件を満たせば、その土地の相続税評価額を大幅に減額できる制度です。 自宅の土地に適用される「特定居住用宅地等」では、原則として330㎡まで80％減額できます…
- Q 登記費用の内訳と、シニアの建替えにかかる「登録免許税」の軽減措置について
-
A
シニアの建替えでは、「登記費用は100万円近くかかる」と思われている方もいますが、実際には登記の内容によって大きく異なります。 また、登録免許税には住宅用の軽減措置があり、要件を満たせば税負担を抑えられます。 建替えでかかる主な登記費用 登…
- Q 建替え前の家を売却して利益が出たら確定申告は必要ですか？
-
A
結論 はい。建替え前に住んでいた家や土地を売却し、譲渡益が出た場合は、原則として売却した翌年に確定申告が必要です。 ただし、マイホームの売却では「3,000万円特別控除」を使える可能性があります。控除後の利益がゼロになり、税金がかからない場…
- Q Q．「配偶者居住権」を設定した場合、建替えに伴う登記はどうなりますか？
-
A
A．配偶者居住権は、相続開始時に存在していた特定の建物に設定する権利です。旧家を解体すると、その配偶者居住権を新居へ自動的に移すことはできません。 したがって、配偶者居住権が設定された住宅を建替える場合は、旧家の権利を整理したうえで、新居に…
- Q 生前贈与で「相続時精算課税制度」を選んで建替えるメリットとデメリット
-
A
のテーマは、シニア世代が子ども世帯の建替えを支援する際によく検討される制度です。 結論から言うと、 相続時精算課税制度は、「建替え資金をまとめて渡したい家庭」には有効な制度ですが、一度選択すると原則として暦年課税に戻れないため、相続まで見据…
- Q 「居住用財産の3,000万円特別控除」は建替えでも適用できますか？
-
A
結論 「居住用財産の3,000万円特別控除」は、建替え工事そのものに適用される制度ではありません。自宅を売却して利益が出たときに、その譲渡所得から最高3,000万円を差し引く制度です。 したがって、建替え方法によって次のように異なります。…
- Q Q. 共有名義の土地を建て替える場合、共有者全員の承諾が必要ですか？
-
A
A. 原則として、共有者全員から書面で承諾を得てから進めるのが安全です。 共有土地は、持分ごとに場所が分かれているわけではありません。例えば「自分の持分が2分の1だから、土地の半分に自由に建てられる」という扱いにはならず、各共有者が土地全体…
- Q 建物名義を子ども、土地名義を親にする場合の「借地権」課税を避ける方法
-
A
このテーマは、親名義の土地に子ども名義の家を建てるケースで非常に重要です。 結論から言うと、 親の土地に子どもが家を建てても、「使用貸借（無償で貸す）」として適切に取り扱えば、通常は借地権の贈与税課税を避けることができます。 ただし、契約の…
- Q 親から子への「住宅取得等資金の生前贈与」は建替え費用にも使えますか？
-
A
結論 はい。親や祖父母から子・孫が建替え資金の贈与を受け、新しく建てる住宅を子・孫本人の名義にする場合は、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」を利用できる可能性があります。 2026年12月31日までの贈与について、非課税限度額は次のとおりで…
- Q Q. 夫が亡くなった後、住んでいた家を私が建て替えることはできますか？相続登記は必要ですか？
-
A
A. 建替えは可能です。ただし、ご主人名義の土地・建物は、原則として相続登記を済ませてから進めます。 ご主人が亡くなったからといって、住んでいた奥様が自動的に土地・建物の単独所有者になるわけではありません。 お子様などほかの相続人がいる場合…
- Q 将来、家を相続する子どもが複数いる場合の「遺産分割」トラブル防止策
-
A
このテーマは、シニアの建替え相談で必ず話しておきたい内容です。 結論から言うと、 「家は長男に」「預金は他の子に」という口約束だけでは、相続トラブルは防げません。 建替えを機に、遺言書・家族での話し合い・財産の見える化を進めることが、最も効…
- Q 直系尊属から住宅取得等資金をもらう場合、年齢要件はありますか？
-
A
結論 はい。贈与を受ける子・孫には年齢要件があります。 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であることが必要です。一方、贈与する親・祖父母には、住宅取得等資金の非課税制度上の年齢制限はありません。 対象者 年齢要件 贈与を受ける子・孫…
- Q Q. 相続登記の義務化が始まりましたが、建替えにも関係しますか？
-
A
A. はい、大きく関係します。相続した土地・建物を建て替える場合は、原則として「解体・建築契約・住宅ローン」の前に相続登記を済ませます。 2024年4月1日から相続登記が義務化されました。ご両親や配偶者の名義が残ったままの土地・建物では、建…
- Q 夫婦の共同出資で建て替える際、持分割合を間違えると贈与税がかかる？
-
A
このテーマは、シニア夫婦の建替えで最も多い税務トラブルの一つです。 結論から言うと、 はい、夫婦の共同出資で建替える場合でも、「実際に負担した金額」と「登記上の持分割合」が一致していないと、贈与税が課税される可能性があります。 ・なぜ贈与税…
- Q 孫への建替え資金贈与は、教育資金や結婚・子育て資金の贈与と併用できますか？
-
A
結論 制度ごとの条件を満たし、資金の使い道と口座を明確に分ければ、原則として併用できます。 ただし、2026年8月現在、教育資金の一括贈与制度は新規受付が終了しています。 非課税制度 2026年8月現在 非課税限度額 住宅取得等資金の贈与…
- Q Q. 遺産分割協議がまとまらないうちに、建替えを始めることはできますか？
-
A
A. 設計や見積りなどの準備はできますが、解体工事や新築工事の開始は原則として避けるべきです。 遺産分割が終わるまで、相続した土地・建物は相続人全員に関係する財産です。誰が土地を取得するか決まっていない状態で、一人の相続人が古い家を解体した…
- Q 建替え後の固定資産税が「前の古い家」と比べてどのくらい高くなるかの目安
-
A
このテーマは、建替えを検討しているシニアのお客様から最も多い質問の一つです。 結論から言うと、 建替え後の固定資産税は、「古い家」と比べて1.5～3倍程度になるケースが多いです。 ただし、実際の税額は 建物の大きさ 構造（木造・鉄骨など）…
- Q 「相続時精算課税制度」は建替え資金の贈与に使えますか？
-
A
結論 はい。親・祖父母から子・孫へ建替え資金を贈与する場合に利用できます。 ただし、相続時精算課税は「2,500万円まで完全に非課税になる制度」ではありません。贈与時の税負担を抑え、親・祖父母が亡くなったときに相続財産へ加えて税額を精算する…
- Q Q. 配偶者が認知症と診断されました。成年後見人を立ててからでないと、建替え契約はできないのでしょうか？
-
A
A. 認知症と診断されただけで、必ず成年後見人が必要になるわけではありません。 判断の基準は病名ではなく、契約時点でご本人が次の内容を理解し、自分の意思で判断できるかどうかです。 なぜ建て替えるのか どのような家を建てるのか 建築費はいくら…
- Q 「配偶者居住権」を設定した家を建て替えることは可能か？
-
A
結論から言うと、 可能です。 ただし、 配偶者居住権が設定されている家を勝手に解体・建替えることはできません。 建物の所有者の承諾が必要であり、さらに建替え方法によっては配偶者居住権そのものや税金に影響するため、慎重な手続きが必要です。 そ…
- Q 建替え後の登記費用・不動産取得税に負担軽減措置はありますか？
-
A
結論 はい。建替え後の新築住宅には、主に次の軽減措置があります。 建物の所有権保存登記にかかる登録免許税の軽減 住宅ローンの抵当権設定登記にかかる登録免許税の軽減 新築建物の不動産取得税について1,200万円を価格から控除 認定長期優良住宅…
- Q Q. 成年後見人が選任されている場合、工事の請負契約はどのように進めますか？
-
A
A. 成年後見人がご本人の法定代理人として契約します。ただし、建替えで自宅を解体する場合は、原則として契約前に家庭裁判所の許可が必要です。 成年後見人が選任されている場合、認知症のご本人が単独で建築工事請負契約へ署名するのではなく、成年後見…
- Q 相続対策として「あえて借入をして建替える」手法の有効性とリスク
-
A
このテーマは、資産を多くお持ちのシニアのお客様からよく相談される内容です。 結論から言うと、 相続対策として、あえて住宅ローンを利用して建替える方法は、有効になる場合があります。 しかし、 「借りれば必ず相続税が下がる」というわけではありま…
- Q 不動産取得税の軽減措置に、新築住宅の床面積要件はありますか？
-
A
結論 はい。宮崎県で一戸建て住宅を新築・建て替えた場合、不動産取得税の軽減を受けるには、原則として住宅部分の床面積が次の範囲であることが必要です。 50㎡以上240㎡以下 シニア向けのコンパクトな平屋でも利用できますが、50㎡未満になると原…
- Q Q. 任意後見契約と法定後見の違いは何ですか？建替え前にどちらを選ぶべきでしょうか？
-
A
A. 判断能力が十分あるうちに将来へ備えるなら「任意後見」、すでに判断能力が低下しているなら「法定後見」が基本です。 ただし、建替えをする人に十分な判断能力があり、自分で契約できる状態なら、建替えのために必ず後見制度を利用する必要はありませ…
