シニア世代（親・祖父母）が子や孫の住宅取得・建替えを支援する場合、この特例を活用すれば一定額まで贈与税がかからずに資金援助できます。

この特例とは？

親や祖父母（直系尊属）が、

子や孫（直系卑属）に

住宅の新築・取得・建替え・一定の増改築のための資金を贈与した場合、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。

非課税になる金額

現在の制度では、

• 省エネ等住宅：最大 1,000万円
• それ以外の住宅：最大 500万円

までが非課税です。

例えば、

建替え費用3,000万円

↓

親が1,000万円援助

↓

要件を満たせば、その1,000万円に贈与税がかからない可能性があります。

シニアの建替えでよくある活用例

ケース① 親が子世帯の建替えを支援

70代の親が、

子ども夫婦の建替え費用として

1,000万円を援助する。

↓

贈与税の負担を抑えながら資金援助できる可能性があります。

ケース② 二世帯住宅

親が資金を援助し、

子ども名義で住宅を建築するケースでも、

要件を満たせば利用できる可能性があります。

注意点① 「親→子」の制度

ここは間違えやすいポイントです。

✅ 親 → 子

→ 利用できる可能性があります。

❌ 子 → 親

→ この特例は利用できません。

例えば、

80歳の親の家を

50歳の子どもがお金を出して建替える場合には、

この特例は使えません。

注意点② お金の使い道が限定される

贈与されたお金は、

住宅取得等のために使う必要があります。

例えば、

• 建替え工事
• 新築工事
• 土地取得（一定要件あり）
• 一定のリフォーム

などが対象です。

一方で、

住宅ローンの返済資金として後から贈与を受けても、この特例は利用できません。

注意点③ 申告が必要

「非課税だから何もしなくていい」

ではありません。

この特例を受けるためには、要件を満たしたうえで贈与税の申告が必要です。

弊社からの一言

例えば、

70代の親が

「退職金で子どもの家を建ててあげたい」

というケースでは、

「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例を利用できる可能性があります。建物の名義や資金の流れによって適用可否が変わるため、契約前に確認しましょう。」

このテーマは、シニア世代の建替え・相続対策では非常に重要です。

「同居しているだけ」で80％減税になるわけではありません。

小規模宅地等の特例には細かな要件があり、要件を満たさないと適用を受けられない場合があります。

小規模宅地等の特例とは？

自宅の土地を相続した際、

330㎡までの土地について、相続税評価額を80％減額できる制度です。

例えば、

• 土地評価額：5,000万円

↓

特例適用後

• 評価額：約1,000万円

となり、相続税を大きく軽減できる可能性があります。

同居で適用を受ける主な要件

① 親が亡くなる直前まで同居していること

相続人が、

被相続人（親）と相続開始直前まで同居していたことが基本要件です。

「一時的に住民票だけ移した」ようなケースでは、実態も含めて判断されます。

② 土地を相続すること

同居していても、

土地を相続しなければ

この特例は使えません。

建物だけでは対象になりません。

③ 相続税の申告期限まで所有すること

相続税の申告期限（通常は相続開始から10か月）まで、

土地を保有している必要があります。

④ 配偶者は特に有利

親の配偶者が相続する場合は、

同居要件とは別に適用を受けやすいルールがあります。

一方、

子どもが相続する場合は

同居要件などの確認が重要です。

建替えで注意するポイント

シニアの建替えでは、

親子同居を始めたタイミングが重要になります。

例えば、

亡くなる直前だけ同居を始めても、

実態によっては税務上問題となる可能性があります。

反対に、

建替えを機に生活実態のある親子同居を始めるケースでは、将来の相続対策としても有効になる場合があります。

二世帯住宅でも適用される？

適用される可能性があります。

ただし、

• 居住実態
• 建物・土地の所有関係
• 相続する人

などによって判断されます。

「二世帯住宅だから自動的に対象」というわけではありません。

弊社からの一言

• 建替えは家づくりだけではありません。相続まで見据えて計画すると、大きな節税につながる可能性があります。」