リバースモーゲージ型住宅ローンとは？

通常の住宅ローンは、毎月「元金＋利息」を返済します。

一方、リバースモーゲージ型住宅ローンは、

• 自宅（土地・建物）を担保に借り入れる
• 生存中は「利息のみ」または「少額」の返済
• 元金は契約終了時（死亡時や自宅売却時など）に一括返済

という仕組みです。

一般的な流れ

① 現在の家・土地を担保にする
　　　　↓
② 建替え資金を借りる
　　　　↓
③ 毎月は利息のみ支払い
　　　　↓
④ 相続時に家を売却して返済

建替えの場合のメリット

例えば

• 65歳
• 年金生活
• 土地評価2,500万円
• 築45年の家

このような方でも、

土地の資産価値を活用して建替え資金を借りられるケースがあります。

毎月の負担が抑えられるため、

「年金生活だから建替えは無理」

と思っていた方でも建替えを実現できる可能性があります。

毎月返済のイメージ

一般的な住宅ローン

• 元金返済　6万円
• 利息　　　2万円

合計8万円/月

↓

リバースモーゲージ型

• 利息のみ 約2万円/月

毎月の負担が大きく軽減されることがあります（借入額や金利により異なります）。

向いている人

• 60歳以上
• 年金生活
• 子どもに家を残すことに強いこだわりがない
• 土地の評価が高い
• 建替えしたい

向いていない人

• 相続で家を残したい
• 土地評価が低い
• 将来的に売却予定がある
• 毎月元金も返済して資産を減らしたい

メリット

• 年齢が高くても利用できる場合がある
• 毎月の返済負担を軽減できる
• 建替え・リフォーム資金にも利用可能な商品がある
• 老後も住み慣れた自宅に住み続けやすい

デメリット・注意点

• 相続時に自宅を売却して返済するケースが多い
• 借入可能額は担保評価額より低く設定されることが一般的
• 金利変動型の商品では将来の支払額が増える可能性がある
• 取扱金融機関が限られる
• 配偶者の居住継続条件など、契約内容を十分確認する必要がある

70代で建替えを検討する方にとって、「高齢者向け返済特例」は有力な資金調達方法の一つです。

これは、主に住宅金融支援機構が取り扱う制度で、毎月の返済を利息のみとし、元金は契約者全員の死亡後に一括返済する仕組みです。

主な利用条件

70代でも利用できますが、一般的には次の条件を満たす必要があります。

• 借入申込時に満60歳以上であること（上限年齢はありません）
• 建替え後の住宅に本人が居住すること
• 一定の返済能力があること（年金収入が中心でも利用できる場合があります）
• 住宅や土地を担保として提供できること
• 日本国籍または永住資格などの要件を満たすこと
• 金融機関や制度が定める審査基準を満たすこと

70代でも利用しやすい理由

例えば75歳で建替えを希望する場合でも、

• 毎月は利息のみの返済
• 元金は相続時や売却時に返済

となるため、通常の住宅ローンよりも毎月の負担を大きく抑えられるのが特徴です。年齢だけを理由に住宅ローンを諦めていた方でも、

検討できる可能性があります。

利用前に確認しておきたいポイント

住宅会社が提案する際には、次の点を事前に確認するとスムーズです。

• 土地・建物の担保評価額
• 借入希望額が担保評価の範囲内か
• 相続人の理解が得られているか
• 配偶者が住み続ける場合の条件
• 保証あり・保証なしコースの違い（金利や費用が異なる）

結論から言うと、親子リレーローンを利用しても、子どもが住宅ローン控除を受けられる可能性はあります。

ただし、将来、自分名義で住宅ローンを組むことには一定の影響があるため、事前の設計が非常に重要です。

① 子どもは住宅ローン控除を受けられる？

受けられる可能性があります。

親子リレーローンでは、子どもが住宅の所有者（持分を持つ）であり、実際に返済を負担している場合は、

その負担割合に応じて住宅ローン控除の対象となります。

親も要件を満たせば、それぞれが自分の負担分について控除を受けられる場合があります。

例えば、

• 建物持分：親50％・子50％
• ローン負担：親50％・子50％

であれば、親子それぞれが自分の負担分について住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

② 将来、子どもが自分の家を建てるときは？

ここが最も注意すべき点です。

親子リレーローンに参加している間は、子どもは住宅ローンの債務者です。

そのため、将来自分の住宅を購入するときには、

• 現在の住宅ローン残高
• 毎月の返済額
• 年収に対する返済負担率

が審査対象になります。

つまり、

借入可能額が少なくなる場合や、新たな住宅ローン審査に影響する可能性があります。

③ 子どもが住宅ローン控除を二重に受けられる？

原則として、自分が居住している住宅についてのみ住宅ローン控除の対象になります。

そのため、

• 親との同居住宅で住宅ローン控除を受けている
• その後、その住宅から転居して自分の家を購入する

という場合は、状況に応じて新居で住宅ローン控除を受けられる可能性がありますが、

同じ時期に自分が住んでいない住宅について控除を受け続けることはできません。

個別の適用要件は確認が必要です。

シニアの建替えでは「親子リレーローン」と

「高齢者向け返済特例」のどちらが向いている？

この質問はシニアのお客様から非常によく相談されます。

結論から言うと、

「建替え資金にすべて使わず、最低でも500～1,000万円程度の流動資金を残す」

という考え方が一般的です。ただし、必要額は年齢・年金収入・家族構成・健康状態によって変わるため、一律ではありません。

なぜ現金を残す必要があるのか

70代以降は住宅よりも、

• 医療費
• 介護費
• 自宅の修繕費
• 車の買い替え
• 家電の故障
• 葬儀費用

など、急な出費が発生する可能性があります。

住宅はすぐに現金化できませんが、預貯金は必要なときにすぐ使えます。

年齢別の目安

60代前半（まだ働いている）

• 500万円程度を確保
• 年金開始までの生活費を考慮

60代後半～70代

• 700～1,000万円程度を確保
• 医療・介護費への備えを厚めに考える

80代

• 相続や介護も視野に入れ、生活に必要な資金を十分確保
• 建替えではなく、リフォームや住み替えも比較検討

建替えでよくある失敗

例えば、

預金2,000万円ある方が、

• 建替え1,800万円
• 引越し・家具200万円

で、ほぼ全額使ってしまうケースがあります。

その後、

• 入院
• 介護
• 車の故障

などが重なると、資金に余裕がなくなることがあります。

理想的な資金計画

例えば、

預金3,000万円ある場合

• 建替え資金　2,000万円
• 手元資金　1,000万円

このように生活資金を残しておくと、将来の不測の出費にも対応しやすくなります。

弊社からの提案ポイント！

シニアのお客様には、

「家を建てること」ではなく、「老後も安心して暮らせる資金計画」をお勧めします！

例えば、

• 自己資金だけで建てる
• 一部だけ住宅ローンを利用する
• 高齢者向け返済特例を活用する
• リバースモーゲージ型住宅ローンを活用する

など、手元資金をあえて残すという選択肢を提示すると、安心感を持って家づくりができますね！

年金受給者でも住宅ローン審査に通る可能性は十分あります。

ただし、会社員時代とは審査のポイントが大きく異なります。

① 安定した年金収入があること

金融機関は

「年収」よりも

毎月安定して収入があるか

を重視します。

例えば

• 老齢厚生年金
• 老齢基礎年金
• 共済年金

などは比較的安定収入として評価されます。

一方、

• 個人年金
• 配当収入
• 家賃収入

などは金融機関によって評価が異なります。

② 返済比率を低くする

最も重要なのは

返済負担率（返済比率）

です。

例えば

年金収入300万円

↓

年間返済額60万円

↓

返済比率20％

このくらいであれば比較的安心と判断されやすくなります。

逆に

年間返済120万円

↓

返済比率40％

になると審査は厳しくなる傾向があります。

③ 借入額を少なくする

シニア世代では

自己資金をある程度入れることで

審査が通りやすくなります。

例えば

建替え費用3,000万円

自己資金1,000万円

借入2,000万円

この方が金融機関の評価は高くなります。

④ 担保評価が高い

建替えでは

土地の価値が非常に重要です。

例えば宮崎市でも

• 人気エリア
• 整形地
• 接道条件が良い

などは評価が高くなります。

そのため

土地を所有しているシニアは比較的有利です。

⑤ 他の借入を減らしておく

審査前には

• 自動車ローン
• カードローン
• リボ払い
• キャッシング

などを整理しておくと有利になります。

金融機関は

住宅ローン以外の返済も返済負担率に含めて審査します。

⑥ 健康状態

通常の住宅ローンでは

団体信用生命保険（団信）への加入が必要なことが多く、健康状態が審査に影響します。

しかし、

• 団信不要の商品
• 高齢者向け返済特例
• リバースモーゲージ型住宅ローン

では、団信の取扱いが異なる場合があります。

健康面に不安がある方は、こうした商品も選択肢になります。

⑦ 相続人の理解

70代以上では

金融機関から

• 相続人の状況
• 配偶者
• 将来の返済方法

などを確認されることがあります。

特にリバースモーゲージ型住宅ローンでは、

相続時に自宅を売却して返済するケースが多いため、家族間で事前に話し合っておくことが大切です。

シニア世代が審査で注意したいポイント

❌ 預金をすべて建替え資金に使う

❌ 年金だけで無理な借入をする

❌ 子どもの収入だけを当てにする

❌ 退職後すぐに大きな借入を希望する

弊社からの提案ポイント！

「年齢だけで住宅ローンを諦める必要はありません。大切なのは年齢ではなく、資金計画と返済計画です。」

65歳だから「最長○年」と決まっているわけではありません。 最長借入期間は金融機関やローン商品によって異なります。

一般的な住宅ローンの場合

多くの金融機関では、

• 借入期間：最長35年
• ただし、完済時年齢が80歳前後（80歳・81歳・82歳など金融機関により異なる）まで

という条件を設けています。

そのため、65歳で借りる場合は、

• 完済時年齢80歳までなら 最長15年
• 完済時年齢81歳までなら 最長16年
• 完済時年齢85歳までの商品なら 最長20年

といったように、完済年齢の上限から逆算されるケースが一般的です。

65歳で3,000万円借りると…

例えば15年返済では、毎月の返済額は35年返済よりかなり高くなります。

そのため、

「65歳で3,000万円を通常の住宅ローンで借りる」のは、年金収入や返済能力によっては負担が大きくなる場合があります。

借入期間を長くしたい場合の選択肢

65歳以上で建替えを検討する場合は、次のような制度も候補になります。

• 親子リレーローン
  子どもが返済を引き継ぐことを前提に、返済期間を長く設定できる場合があります。
• 高齢者向け返済特例
  毎月は利息のみを返済し、元金は契約終了時（通常は契約者全員の死亡後）に返済する仕組みです。
• リバースモーゲージ型住宅ローン
  土地・建物を担保にし、毎月の返済負担を抑えながら建替え資金を調達できる商品があります。

建替えでは「何年借りられるか」より「どう返すか」が重要

シニア世代では、

• 手元資金をどれだけ残すか
• 年金で無理なく返済できるか
• 相続をどう考えるか

といった点を踏まえて資金計画を立てることが大切です。

弊社からの一言

「65歳だから住宅ローンは15年しか組めない、と決めつける必要はありません。親子リレーローンや高齢者向け返済特例など、建替え向けの資金計画には複数の選択肢があります。」

リバースモーゲージ型住宅ローンを検討する際に、最も理解していただきたいリスクの一つが金利上昇リスクです。

一般的にリバースモーゲージ型住宅ローンは変動金利の商品が多く、金利が上昇すると毎月の利息負担も増える可能性があります。

金利上昇リスクとは？

例えば、

借入額：2,000万円

の場合

• 金利1.0％ → 年間利息 約20万円（月約1.7万円）
• 金利2.0％ → 年間利息 約40万円（月約3.3万円）
• 金利3.0％ → 年間利息 約60万円（月約5万円）

元金は変わらなくても、毎月支払う利息が増えることになります。

対策① 借入額を必要最低限にする

一番効果的なのは、

借り過ぎないことです。

例えば

建替え費用3,000万円

• 借入3,000万円
• 自己資金0円

よりも

• 借入2,000万円
• 自己資金1,000万円

の方が金利上昇の影響を受けにくくなります。

対策② 手元資金を残しておく

建替え資金をすべて使い切るのではなく、

500～1,000万円程度の預貯金を確保しておけば、

金利が上昇しても対応しやすくなります。

対策③ 年金収入に余裕を持った返済計画

年金収入が月20万円の場合、

利息が

• 月2万円
• 月3万円
• 月4万円

になった場合でも、

生活できるかを試算しておくことが重要です。

対策④ 土地評価に余裕がある物件を選ぶ

リバースモーゲージは

土地価格が重要です。

土地評価が高いほど

借入にも余裕が生まれます。

対策⑤ 定期的に見直す

金利は

• 半年
• 年1回

など見直される商品が多いため、

定期的に返済額を確認しましょう。

必要に応じて、

• 繰上返済
• 借換え（可能な場合）

なども検討できます。

対策⑥ 固定金利タイプが選べるか確認する

リバースモーゲージ型住宅ローンの多くは変動金利ですが、金融機関によっては固定金利や一定期間固定型の商品を取り扱っている場合があります。

「毎月の支払額を安定させたい」という方は、金利タイプの選択肢も確認するとよいでしょう。

弊社から一言

「リバースモーゲージは『返済が少ないローン』ではなく、『毎月の返済負担を抑えられるローン』です。だからこそ、将来の金利上昇も見込んだ資金計画が大切です。」

住宅金融支援機構の「ノンリコース型」とは、

万一、家を売却してもローンを完済できなかった場合でも、その不足分を相続人が返済する必要がない仕組みです。

シニアの建替えでは、この仕組みを理解しているかどうかで安心感が大きく変わります。

ノンリコース型とは？

例えば、

• 借入額：2,500万円
• 契約終了時に自宅を売却
• 売却価格：2,200万円

通常なら300万円不足します。

リコース型

売却しても300万円足りなければ、

相続人が300万円を返済する義務があります。

ノンリコース型

売却価格が2,200万円でも、

不足した300万円は相続人に請求されません。

これが「ノンリコース（返済請求なし）」の最大の特徴です。

なぜ人気なの？

シニアの方が一番心配されるのは、

「子どもに借金を残したくない」

ということです。

ノンリコース型なら、

万が一、不動産価格が下落していても、

相続人に追加返済の負担が生じないため、安心して利用しやすい商品になっています。

デメリット

メリットだけではありません。

一般的には、

ノンリコース型はリコース型より金利が高めに設定される傾向があります。

これは、売却価格が借入残高を下回った場合のリスクを金融機関が負うためです。

住宅金融支援機構の「リ・バース60」との関係

住宅金融支援機構のリ・バース60では、

• 毎月の支払いは利息のみ
• 元金は契約者が亡くなった後に一括返済
• ノンリコース型を選択できる金融機関がある

という特徴があります。商品内容は取扱金融機関によって異なるため、申込時に確認が必要です。

弊社から一言！

「もし将来、家を売ってもローンが残ったら、お子さんが返さないといけないのでは…と心配される方は多いです。

ノンリコース型なら、その不足分をお子さんが返済する必要がない仕組みの商品があります。」

必須ではありません

ただし、どの住宅ローンを利用するかによって異なります。

一般的な住宅ローン

多くの民間銀行では

団体信用生命保険（団信）への加入を融資条件にしています。

団信とは、

住宅ローン返済中に

• 死亡
• 高度障害

になった場合、

残った住宅ローンが保険で完済される制度です。

つまり、

家族に住宅ローンを残さないための生命保険です。

シニア世代では加入できないこともある

65歳以上になると

団信の審査は

• 年齢
• 健康状態
• 持病

などの影響を受けやすくなります。

例えば

• がん
• 心疾患
• 糖尿病
• 脳疾患

などがあると、

団信加入が難しいケースもあります。

団信に加入できなくても住宅ローンはある

例えば

① 高齢者向け返済特例

住宅金融支援機構の制度では、

団信は任意です。

加入しなくても利用できる商品があります。

② リ・バース60（リバースモーゲージ型住宅ローン）

こちらも

団信への加入は必須ではありません。

契約者が亡くなった際には、

自宅の売却などにより元金を返済する仕組みのため、

一般的な住宅ローンとは考え方が異なります。

③ 一般住宅ローンでも団信なしの商品

金融機関によっては、

団信なしでも借入可能な住宅ローンを取り扱っています。

その場合は、

万一の際もローンは残るため、

家族への影響を十分に考慮する必要があります。

団信なしの場合の注意点

例えば

2,000万円借りて

5年後に亡くなった場合

団信あり

→ローン0円

団信なし

→残債を相続人が返済するか、

住宅を売却して返済する必要があります。

シニアにはどちらが向いている？

こんな考え方がおすすめです。

子どもへ家を残したい

→ 一般住宅ローン＋団信

毎月の返済を少なくしたい

→ 高齢者向け返済特例

→ リ・バース60

健康上の理由で団信加入が難しい

→ 団信不要の商品を検討

弊社から一言

「団信に入れない＝住宅ローンが組めない、というわけではありません。」

高血圧や糖尿病などの持病があっても、ワイド団信（引受基準緩和型団信）に加入できる可能性があります。

ただし、「持病があれば必ず加入できる」という制度ではなく、保険会社による審査があります。

ワイド団信とは？

ワイド団信とは、

通常の団体信用生命保険（団信）よりも健康上の引受基準を緩和した団信です。

一般団信では加入が難しかった方でも、

住宅ローンを利用できる可能性があります。

加入できる可能性がある主な病気

金融機関によって異なりますが、対象となる可能性がある例は次のとおりです。

• 高血圧
• 糖尿病
• 脂質異常症（高コレステロールなど）
• 高尿酸血症・痛風
• 睡眠時無呼吸症候群
• 喘息
• 不整脈
• 心房細動
• うつ病（病状による）
• パニック障害（病状による）

など。

審査で重視されるポイント

「病名」だけで判断されるわけではありません。

保険会社は、

• 現在の健康状態
• 血圧・血糖値のコントロール状況
• 服薬内容
• 通院状況
• 入院歴・手術歴
• 合併症の有無

などを総合的に審査します。

例えば、

高血圧でも薬で安定している方は加入できるケースがあります。

一方、

糖尿病でも

• 合併症が進行している
• インスリン治療中
• 入退院を繰り返している

などの場合は、審査が厳しくなることがあります。あくまで個別審査です。

一般団信との違い

※上乗せ金利は金融機関によって異なります。

審査に通りやすくするポイント

住宅会社としてお客様に伝えるなら、次の点が重要です。

• 告知書は正確に記入する
• 健康診断結果や診療内容を整理しておく
• 医師の指示どおり治療・服薬を継続する
• 一般団信で難しい場合でも、ワイド団信を扱う金融機関を検討する

告知内容を隠したり事実と異なる申告をしたりすると、「告知義務違反」となり、将来保険金が支払われない可能性があります。

弊社からの一言

65歳以上のお客様は、

「高血圧だから住宅ローンは無理ですよね？」

と相談されることが少なくありません。

その際は、

「高血圧や糖尿病があっても、症状が安定していればワイド団信を利用できる可能性があります。また、団信が任意の商品や高齢者向けの制度もありますので、まずは選択肢を一緒に確認しましょう。」

「団信に入れないから建替えはできない」と思われる方は多いですが、団信に加入できなくても建替え資金を調達できる方法はあります。

住宅会社としては、「ローンが組めない」ではなく「どの制度なら利用できるか」を提案することが重要です。

方法① 高齢者向け返済特例を利用する（おすすめ）

60歳以上の方が利用できる制度で、

• 毎月は利息のみ返済
• 元金は契約終了時（通常は契約者全員の死亡後）に返済
• 団信は任意の商品があります。

健康上の理由で一般団信に加入できない方でも、利用できる可能性があります。

向いている人

✅ 60歳以上

✅ 年金生活

✅ 建替えしたい

方法② リ・バース60（リバースモーゲージ型住宅ローン）

住宅金融支援機構の保証を活用する商品で、

• 建替え
• 新築
• 住み替え

にも利用できます。

特徴は

• 団信加入は必須ではない
• 土地を担保にできる
• 毎月は利息のみ返済

という点です。

方法③ 団信なしの住宅ローン

一部の金融機関では

団信未加入でも住宅ローンを利用できる商品があります。

ただし、

万一の場合は住宅ローンが残るため、

生命保険などで備えることも検討した方が安心です。

方法④ ワイド団信を検討する

「団信に入れない」と思っていても、

実際には

ワイド団信なら加入できる

ケースもあります。

例えば

• 高血圧
• 糖尿病
• 脂質異常症

などでも

症状が安定していれば審査対象になります。

方法⑤ 親子リレーローン

子どもが返済を引き継ぐ前提で

住宅ローンを組む方法です。

子どもの年収を加味できるため

借入可能額が増えるケースがあります。

ただし、

子ども自身の将来の借入に影響する可能性があるため、

慎重に検討する必要があります。

方法⑥ 自己資金を多めに活用する

例えば

建替え3,000万円

自己資金1,500万円

借入1,500万円

このように借入額を抑えることで、

審査に通りやすくなる場合があります。

ただし、

老後資金を使い切らないことが重要です。

比較表

弊社から一言

「団信に入れないこと」と「住宅ローンが組めないこと」は同じではありません。健康状態や年齢、ご家族の状況に応じて利用できる制度があります。

「団信に入れないから諦める」のではなく、「どの制度なら実現できるか」を一緒に考えて行きましょう！

このテーマは、シニア世代の建替えを検討している方にとって非常に重要です。

結論から言うと、

退職金は「建替え資金」ではなく、「老後の生活資金」でもあります。すべて建替えに充ててしまうと、将来の選択肢を狭める可能性があります。

なぜ危険なの？

退職金は

人生最後の大きな資金です。

一度住宅に使うと、

現金には戻りません。

例えば

退職金2,500万円

↓

建替え2,300万円

↓

残金200万円

この状態で

• 入院
• 介護
• 車の買い替え
• 家の修繕

などが発生すると、

生活に余裕がなくなる可能性があります。

老後は想定外の支出が増える

建替え後も、

次のような費用がかかることがあります。

• 医療費
• 介護サービス利用料
• リフォーム・設備交換
• 家電の買い替え
• 車の維持・買い替え
• 冠婚葬祭費

こうした支出は、年齢とともに増える傾向があります。

「現金」は安心につながる

例えば、

退職金3,000万円ある場合

パターンA

• 建替え3,000万円
• 手元資金0円

↓

急な支出への対応が難しくなる可能性があります。

パターンB

• 建替え2,000万円
• 手元資金1,000万円

↓

医療・介護などへの備えができ、心理的な安心感も大きくなります。

一部だけローンを活用する考え方

シニア世代は

「借金は悪いもの」

というイメージを持つ方が少なくありません。

しかし、

例えば

• 建替え2,500万円
• 自己資金1,500万円
• 借入1,000万円

というように、

あえて一部を借りて手元資金を残すことが、結果的に老後の安心につながるケースもあります。

シニア向けの資金計画で考えたいこと

建替えを計画する際は、

• 年金収入
• 毎月の生活費
• 医療・介護への備え
• 相続の考え方
• お子様からの支援の有無

などを総合的に考えることが大切です。

弊社からの一言

「退職金をすべて家に使うことが正解とは限りません。『安心して暮らし続けられる資金計画』まで一緒に考えることが、建替え成功のポイントです。」

はい、シニアでも「つなぎ融資」を利用できる可能性があります。

ただし、年齢だけで決まるのではなく、本体の住宅ローン（またはリ・バース60など）の承認が前提となるため、利用できるかどうかは金融機関や商品によって異なります。

そもそも「つなぎ融資」とは？

建替えでは、

住宅ローンが実行される前に

• 解体費
• 土地造成費
• 建築着工金
• 中間金

などの支払いが必要になります。

その資金を一時的に立て替えるローンが

**「つなぎ融資」**です。

流れとしては、

① つなぎ融資を借りる
　　　↓
② 解体・着工・中間金を支払う
　　　↓
③ 建物完成
　　　↓
④ 本体ローン実行
　　　↓
⑤ つなぎ融資を一括返済

シニアでも利用できる？

利用できるケースはあります。

例えば

• 一般住宅ローン
• 親子リレーローン
• 高齢者向け返済特例を取り扱う金融機関
• 住宅金融支援機構のリ・バース60を取り扱う金融機関

などで、本体融資の承認が得られていれば、つなぎ融資も利用できる場合があります。

ただし、金融機関によっては商品自体に「つなぎ融資」が含まれていたり、別の提携ローンを利用したりと仕組みが異なります。

注意点

① 利息が発生する

つなぎ融資は

短期間でも

利息が発生します。

例えば

1,000万円を数か月借りれば

その期間分の利息負担があります。

② 諸費用も必要

一般的には

• 事務手数料
• 印紙代
• 登記費用

などがかかります。

③ 本体ローンが承認されていること

つなぎ融資だけを

借りることは基本的にできません。

本体ローンの承認が前提になります。

シニアが知っておきたいポイント

例えば、

65歳で建替えを検討している方なら、

「自己資金で着工金を払わないといけない」

と思われていることがあります。

しかし、つなぎ融資を利用できれば、

退職金や老後資金を一度に大きく取り崩さずに済む可能性があります。

弊社からの一言

「建替えでは、完成してから住宅ローンが実行されるため、その前の解体費や着工金を一時的に立て替える『つなぎ融資』という仕組みがあります。利用できるかどうかは、お客様のローン商品や金融機関によって異なりますので、一緒に確認しましょう。」

年金収入のみのシニアでも住宅ローン控除を受けられる場合はありますが、「節税メリットが小さい」ケースが少なくありません。

その理由は、住宅ローン控除は支払った所得税や住民税の範囲内でしか控除を受けられないからです。

住宅ローン控除の仕組み

住宅ローン控除は、

• 年末の住宅ローン残高に応じた控除額
• 所得税から控除
• 控除しきれない分は翌年度の住民税から控除（上限あり）

という制度です。

つまり、

税金を納めていなければ、控除を受ける金額も少なくなります。

年金収入だけの場合

例えば、

• 年金収入のみ
• 所得税が0円
• 住民税も非課税

という場合は、

住宅ローン控除を受けることは実質的にできません。 なぜなら、差し引く税金自体がないためです。

メリットがあるケース

次のような方は、住宅ローン控除の恩恵を受けられる可能性があります。

• 年金収入が多く所得税・住民税を納めている
• 年金に加えて給与収入がある
• 不動産所得や事業所得がある
• 配偶者との共有名義で、それぞれに課税所得がある

このような場合は、控除のメリットが期待できます。

シニアの建替えで考えるべきポイント

建替え相談では、

「住宅ローン控除があるからローンを組んだ方がお得です」

とは言い切れません。

シニア世代では、

• 年金収入
• 所得税・住民税の額
• 手元資金
• 老後資金
• 相続

を総合的に考えることが重要です。

例えば、

65歳・年金生活

• 住宅ローン控除はほとんど受けられない
• それでも手元資金を残すためにローンを利用する価値がある

というケースもあります。

逆に、

65歳・再雇用で給与収入がある

場合は、

住宅ローン控除のメリットを受けられる可能性があります。

弊社からの一言

「シニア世代では、『住宅ローン控除が受けられるか』よりも、『老後資金を残しながら安心して暮らせる資金計画か』の方が重要です。」

シニア世代が建替えで住宅ローンを利用する場合、

「金利が低い方を選ぶ」のではなく、「老後の生活設計に合う方を選ぶ」ことが大切です。

特に年金生活では、毎月の支出が大きく変動しないことが安心につながります。

固定金利とは？

借入時の金利が返済終了まで変わらないタイプです。

メリット

✅ 毎月の返済額が一定

✅ 将来の金利上昇の影響を受けない

✅ 年金生活でも家計管理がしやすい

デメリット

• 変動金利より金利が高めに設定されることが多い
• 金利が下がっても返済額は変わらない

変動金利とは？

市場金利に応じて定期的に金利が見直されるタイプです。

メリット

✅ 借入当初の金利が低めなことが多い

✅ 金利が低い状態が続けば返済負担を抑えられる可能性がある

デメリット

• 将来、金利が上昇すると返済額や利息負担が増える可能性がある
• 長期的な支出を予測しにくい

シニア世代にはどちらが向いている？

一般的な目安は次のとおりです。

固定金利が向いている人

• 年金収入が中心
• 毎月の支出を一定にしたい
• 金利上昇リスクを避けたい
• 「安心」を優先したい

変動金利が向いている人

• 十分な預貯金がある
• 繰上返済を予定している
• 金利上昇時にも家計に余裕がある

リ・バース60やリバースモーゲージの場合

シニア向け商品では、変動金利を採用している金融機関が多いのが現状です。

そのため、

• 借入額を必要最低限にする
• 手元資金を残しておく
• 金利が上がった場合の返済額も試算しておく

といった対策が重要になります。

建替えで失敗しない考え方

例えば、

「変動金利が0.5％低いから」という理由だけで選ぶのではなく、

5年後、10年後も安心して返済を続けられるか

という視点で判断することが大切です。

シニア世代では、退職後に収入が大きく増える可能性は一般的に高くないため、家計の安定性も重要な判断材料になります。

弊社からの一言

「シニア世代の住宅ローンは、金利の低さだけで選ぶのではなく、『毎月安心して暮らせるか』という視点で選ぶことが大切です。」

このテーマは、シニア夫婦の建替え相談で非常によくある質問です。

結論から言うと、

妻が連帯保証人や連帯債務者になることに法律上の年齢制限はありません。

ただし、住宅ローン商品や金融機関ごとの申込条件・完済時年齢・審査基準が適用されるため、年齢が高いほど利用できる商品が限られる場合があります。

連帯保証人と連帯債務者の違い

妻が75歳でもなれる？

なること自体は可能な場合があります。

しかし金融機関は

• 完済時年齢
• 健康状態
• 返済能力

などを審査します。

例えば

65歳の夫

75歳の妻

という場合は、

妻を連帯債務者にすると

審査が厳しくなるケースもあります。

シニア夫婦で一番多いリスク

① 妻にも返済義務がある

連帯債務者の場合、

夫だけでなく

妻も全額返済義務を負います。

例えば

住宅ローン2,000万円

↓

夫が返済できない

↓

妻にも返済義務があります。

② 離婚しても責任は残る

住宅ローンは

離婚しても消えません。

金融機関の承諾がない限り、

連帯保証・連帯債務の責任は継続します。

③ 妻が先に亡くなった場合

団信の保障対象が誰になっているかによって、

ローンが残る場合と残らない場合があります。

近年は夫婦連生団信（夫婦どちらかが亡くなった場合に残債が完済されるタイプ）を扱う金融機関もありますが、取扱いは金融機関によって異なります。

④ 将来の借入に影響する

連帯債務者になると、

住宅ローンを負っていることになります。

そのため、

将来別の借入をするときに

審査へ影響することがあります。

シニアの建替えでは本当に必要？

収入合算が不要な場合は、

妻を連帯債務者にしない方が

手続きもシンプルです。

特に

• 年金生活
• 相続対策
• 高齢

の場合は、

高齢者向け返済特例やリ・バース60など、

夫婦の状況に応じた別の資金計画が適していることもあります。

弊社からの一言

「奥様を連帯債務者にするかどうかは、借入額だけでなく、相続・住宅ローン控除・将来の返済リスクまで考えて決めることが大切です。」

この質問は、シニアのお客様が最も不安に感じるポイントの一つです。

リバースモーゲージでは、契約者が亡くなった後、ローンを返済するために自宅を売却するケースが多いため、同居家族がそのまま住み続けられるとは限りません。

ただし、必ず売却しなければならないわけではなく、相続人がローンを返済すれば自宅を残せる場合もあります。 契約内容や金融機関の商品によって取り扱いは異なります。

死亡後の一般的な流れ

契約者が亡くなる
　　　↓
相続人が返済方法を選択
　　　↓
① 自己資金で返済する
② 新たなローンを組んで返済する
③ 自宅を売却して返済する

売却を選択した場合は、その住宅に住んでいる家族は退去が必要になります。

同居している配偶者は？

ここが最も重要です。

例えば、

夫（契約者）

妻（同居）

の場合

夫が亡くなると、

住宅ローンの返済方法を決める必要があります。

ケース① 売却する

家を売却

↓

妻も退去

ケース② 相続人が返済する

子どもなどがローンを返済

↓

妻は住み続けられる可能性があります。

ケース③ 配偶者が契約を引き継げる商品

金融機関によっては、

一定条件を満たせば

契約を引き継げる商品もあります。

これは金融機関ごとに異なります。

子どもが同居している場合

例えば

親80歳

子55歳

同居

でも、

親が亡くなったからといって

自動的に住み続けられるわけではありません。

売却となれば

子どもも退去になります。

住宅会社が必ず確認すべきこと

シニアの建替えでは、

最初に

「誰が最後まで住む予定ですか？」

これを確認することが重要です。

例えば

• 配偶者だけ残る
• 障がいのある子どもが同居
• 孫と同居

このような場合は、

リバースモーゲージが最適とは限りません。

シニアに向いているケース

リバースモーゲージは

• 子どもは独立
• 相続で家を残す予定がない
• 最後は売却しても問題ない

という方には向いています。

一方で、

「配偶者や家族が長く住み続けたい」という希望が強い場合は、契約内容や他の資金調達方法も含めて比較検討することが重要です。

弊社からの一言

「リバースモーゲージは『家を残す制度』ではなく、『住み続けるための資金を確保する制度』です。将来、ご家族がその家に住み続けたいかどうかを最初に一緒に確認しましょう。」

この質問は、宮崎のような地方都市では非常に多い相談です。

結論から言うと、

地方の戸建てでもリバースモーゲージの対象になる可能性はあります。

ただし、

都市部より査定が厳しくなる傾向があり、「建物」よりも「土地の資産価値」が重視されます。

リバースモーゲージで一番重要なのは土地

一般的な住宅ローンは

「返済能力」

を重視します。

一方、

リバースモーゲージでは

担保となる土地の資産価値

が最重要になります。

つまり

建物が新築でも

土地価値が低いと

借入できないことがあります。

地方でも対象になる土地

例えば

宮崎市なら

比較的対象になりやすい例

✅ 市街化区域

✅ 住宅需要がある地域

✅ 接道条件が良い

✅ 売却しやすい土地

✅ 整形地

対象になりにくい土地

例えば

❌ 市街化調整区域

❌ 山林

❌ 農地

❌ 接道義務を満たさない土地

❌ 極端に狭い土地

❌ 極端に広い土地

❌ 売却が難しい場所

このような土地は

評価が低くなる場合があります。

査定で見られるポイント

金融機関は

主に次の項目を確認します。

① 土地価格

最重要です。

一般的には

公示地価

路線価

周辺売買事例

などから評価します。

② 流動性

売りやすい土地か

これも重要です。

例えば

駅近

病院近く

商業施設近く

などは

評価されやすくなります。

③ 接道

道路幅

接道長さ

角地

など

建築基準法を満たしているか確認します。

④ エリア

人口減少が大きい地域は

慎重に査定される傾向があります。

⑤ 建物

実は

建物の評価は

あまり高くありません。

リバースモーゲージでは

建物は年数が経つほど

評価が下がります。

宮崎ではどう？

宮崎市は

地方都市の中では

住宅需要があります。

例えば

• 大塚
• 花ヶ島
• 吉村町
• 恒久
• 清武

などは

比較的需要があります。

一方で

郊外や山間部では

融資額が小さくなる場合があります。

弊社からの一言

土地査定を無料で行い、

「この土地ならリバースモーゲージの対象になる可能性があります」

という提案をすると

相談率が上がります。

シニアは

「借りられるか」

より

「自分の土地で使えるのか」

です

シニア世代が建替えで住宅ローンを利用する場合、

金融機関は「年齢」だけで融資を判断しているわけではありません。

実際には、複数の項目を総合的に審査しています。

① 返済能力（最重要）

最も重視されるのは

**「最後まで返済できるか」**です。

具体的には、

• 年金収入
• 給与収入（再雇用など）
• 不動産収入
• 事業収入

など、安定した収入があるかを確認します。

また、

• 毎月の返済額
• 他の借入（自動車ローン・カードローンなど）
• 年収に対する返済負担率

も重要な審査項目です。

② 完済時年齢

多くの民間金融機関では、

**完済時年齢を80歳前後（金融機関によって80～85歳程度）**としていることが多く、

65歳で借入する場合は借入期間が短くなる傾向があります。

一方で、

• 親子リレーローン
• 高齢者向け返済特例
• リ・バース60

などは、一般的な住宅ローンとは異なる仕組みで利用できる場合があります。

③ 健康状態・団信

一般的な住宅ローンでは、

団体信用生命保険（団信）に加入できるかが重要です。

持病がある場合でも、

• ワイド団信
• 団信が任意の商品
• 団信不要の商品

など、選択肢があるケースもあります。

④ 担保評価

建替えでは、

土地の資産価値が非常に重要です。

金融機関は、

• 土地の評価額
• 接道状況
• 周辺の需要
• 売却しやすさ

などを総合的に評価します。

特にリ・バース60やリバースモーゲージ型住宅ローンでは、担保評価の重要性がより高くなります。

⑤ 自己資金

自己資金が多いほど、

借入額が少なくなり、

金融機関の評価は高くなる傾向があります。

ただし、

シニア世代では

退職金をすべて建替えに充てるのではなく、老後資金を残すことも重要です。

⑥ 信用情報

住宅ローンだけでなく、

• クレジットカード
• 自動車ローン
• カードローン

なども確認されます。

過去の延滞や返済遅延がある場合は、

審査へ影響することがあります。

シニア向け住宅ローンの審査イメージ

弊社からの一言

「金融機関が見ているのは『年齢』だけではありません。年金収入、土地の価値、健康状態、そして無理のない返済計画を総合的に審査します。だからこそ、お客様に合ったローン選びと資金計画が大切です。」